Kit o llave en mano: qué incluye cada nivel de una casa prefabricada y cuánto cambia
Revisado el 13 de noviembre de 2026 por el equipo de Prefabricadas Ya
Un kit trae la estructura o las piezas, y tú contratas el armado; una casa terminada, o llave en mano, llega lista para vivir.
En los precios publicados, el metro cuadrado de casa terminada tiene una mediana de $2.440.918 y el de obra negra, de $875.000 (precios vistos el 11 de noviembre de 2026).
La placa, el transporte y las conexiones de tu lote no vienen por el nombre del nivel: pide la lista por escrito.
La ley obliga a informarte el precio en pesos con todos sus impuestos y costos adicionales (Ley 1480 de 2011, artículo 26).
¿Qué trae cada nivel?
Cada nombre promete algo distinto y cada constructor lo define a su manera. Elige un nivel y mira qué trae la casa.
Kit
Las piezas o la estructura, sin armar. Tú contratas quién la arme en tu lote.
Trae
- (1) Estructura y cubierta
No trae
- (3) Armado en tu lote
- (4) Redes de agua y luz dentro de la casa
- (5) Pisos y enchapes
- (6) Baños y cocina
- (7) Placa o cimentación
- (8) Transporte hasta el lote
- (9) Pozo séptico
Depende del constructor
- (2) Muros, puertas y ventanas
- (10) Conexión de agua y luz al lote
- (11) Licencia y diseños
Obra negra
La casa en pie: estructura, cubierta y muros, sin acabados.
Trae
- (1) Estructura y cubierta
- (2) Muros, puertas y ventanas
No trae
- (4) Redes de agua y luz dentro de la casa
- (5) Pisos y enchapes
- (6) Baños y cocina
- (9) Pozo séptico
Depende del constructor
- (3) Armado en tu lote
- (7) Placa o cimentación
- (8) Transporte hasta el lote
- (10) Conexión de agua y luz al lote
- (11) Licencia y diseños
Obra gris
La casa cerrada, con puertas y ventanas. Faltan pisos, enchapes, baños y cocina.
Trae
- (1) Estructura y cubierta
- (2) Muros, puertas y ventanas
No trae
- (5) Pisos y enchapes
- (6) Baños y cocina
- (9) Pozo séptico
Depende del constructor
- (3) Armado en tu lote
- (4) Redes de agua y luz dentro de la casa
- (7) Placa o cimentación
- (8) Transporte hasta el lote
- (10) Conexión de agua y luz al lote
- (11) Licencia y diseños
Terminada o llave en mano
Lista para vivir. Aquí juntamos lo que los constructores llaman obra blanca, llave en mano o lista para habitar.
Trae
- (1) Estructura y cubierta
- (2) Muros, puertas y ventanas
- (3) Armado en tu lote
- (4) Redes de agua y luz dentro de la casa
- (5) Pisos y enchapes
- (6) Baños y cocina
No trae
- (9) Pozo séptico
Depende del constructor
- (7) Placa o cimentación
- (8) Transporte hasta el lote
- (10) Conexión de agua y luz al lote
- (11) Licencia y diseños
Qué es cada número del dibujo
- Estructura y cubierta: el esqueleto de la casa y el techo.
- Muros, puertas y ventanas.
- Armado en tu lote: el montaje de las piezas.
- Redes de agua y luz dentro de la casa.
- Pisos y enchapes.
- Baños y cocina.
- Placa o cimentación: la base de concreto donde se apoya la casa.
- Transporte hasta el lote.
- Pozo séptico, si el lote no tiene alcantarillado.
- Conexión de agua y luz desde la calle o la vereda hasta la casa.
- Licencia de construcción y diseños firmados.
¿Cuánto cambia el precio de un nivel a otro?
Mira la mediana del precio por metro cuadrado que publican los constructores. Es solo la casa: precios vistos el 11 de noviembre de 2026.
| Nivel | Mediana por m² | Muestra |
|---|---|---|
| Kit | Sin muestra suficiente (20 precios de 2 constructores) | 20 precios de 2 constructores |
| Obra negra | $875.000 | 12 precios de 3 constructores |
| Obra gris | Sin muestra suficiente (6 precios de 2 constructores) | 6 precios de 2 constructores |
| Terminada | $2.440.918 | 15 precios de 4 constructores |
¿Cuánto cuesta solo la casa, según su tamaño?
$35.000.000 en obra negra
$97.600.000 terminada
Mediana por m² de cada nivel por 40 m², redondeada. Solo la casa, según el precio publicado.
$52.500.000 en obra negra
$146.500.000 terminada
Mediana por m² de cada nivel por 60 m², redondeada. Solo la casa, según el precio publicado.
$70.000.000 en obra negra
$195.300.000 terminada
Mediana por m² de cada nivel por 80 m², redondeada. Solo la casa, según el precio publicado.
$105.000.000 en obra negra
$292.900.000 terminada
Mediana por m² de cada nivel por 120 m², redondeada. Solo la casa, según el precio publicado.
Estas cifras son del precio que publica el constructor. No incluyen la obra en tu lote (placa, transporte, conexiones).
Mira qué falta en el dibujo de abajo.
¿Qué falta para tener la casa en tu lote?
Ningún nombre de nivel obliga a que el precio traiga la obra en tu lote. Pregunta cada parte, una por una.
- La casa: lo que publica el precio, según su nivel.
- Placa: la base de concreto donde se apoya la casa.
- Transporte: llevar las piezas o la casa hasta tu lote.
- Montaje: armar la casa en el lote, a veces con grúa.
- Agua: la conexión desde el acueducto, el pozo o el aljibe.
- Luz: la conexión desde la red eléctrica.
- Pozo séptico: si el lote no tiene alcantarillado.
- Estudios del suelo: lo que pide el diseño para apoyar bien la casa.
- Licencia: el permiso de construcción del municipio o la curaduría.
¿Qué dice la ley sobre lo que te deben informar?
El Estatuto del Consumidor obliga a quien vende a darte información clara y a decirte el precio completo.
- Información clara. Debe ser clara, veraz, suficiente, verificable y en castellano (Ley 1480 de 2011, artículo 23).
- Precio completo. En pesos, con todos los impuestos y costos adicionales, como transporte (artículo 26).
- Lo anunciado obliga. Las condiciones concretas de la publicidad obligan a quien anuncia (artículo 29).
- Planos iguales. Los planos de la licencia deben ser los mismos que se usan en la obra (Ley 400 de 1997, artículo 7).
El texto exacto de cada artículo
«El proveedor está obligado a informar al consumidor en pesos colombianos el precio de venta al público, incluidos todos los impuestos y costos adicionales de los productos.» Ley 1480 de 2011, artículo 26.
«Las condiciones objetivas y específicas anunciadas en la publicidad obligan al anunciante, en los términos de dicha publicidad.» Ley 1480 de 2011, artículo 29.
«Los planos arquitectónicos y estructurales que se presenten para la obtención de la licencia de construcción deben ser iguales a los utilizados en la construcción de la obra.» Ley 400 de 1997, artículo 7.
Textos de la Secretaría del Senado, consultados el 13 de noviembre de 2026.
¿Cómo comparas dos cotizaciones?
Compara solo casas del mismo nivel y con la misma lista de partes. Si una no dice algo, pregúntalo antes.
Mira el nivel
Kit contra kit, terminada contra terminada. Un kit siempre parece más barato.
Haz la lista de partes
Usa los 11 números del dibujo. Marca qué trae cada cotización.
Pregunta lo que falta
Pide el precio de cada parte que no viene, por escrito.
Revisa el IVA y la fecha
De 111 precios publicados, 85 no dicen si traen IVA.
¿Qué errores son los más comunes?
Casi todos vienen de comparar precios que no incluyen lo mismo.
- Comparar un kit con una casa terminada. No son el mismo producto ni el mismo precio.
- Creer que «terminada» trae la placa. El nombre no lo dice: pregúntalo.
- Pagar el anticipo sin la lista escrita. Lo que no está escrito es difícil de reclamar.
- Olvidar el armado de un kit. Alguien tiene que armarlo, y ese trabajo se paga aparte.
¿Qué preguntar antes de pagar?
Pide estas respuestas por escrito, en la cotización o en el contrato.
- ¿Qué nivel es este precio: kit, obra negra, obra gris o terminada?
- ¿Me das la lista de lo que incluye y de lo que no?
- ¿El precio trae IVA? ¿Hasta qué fecha vale?
- ¿Quién hace la placa y cuánto cuesta?
- ¿El transporte hasta mi lote y el armado están incluidos?
- ¿Quién conecta el agua, la luz y el pozo séptico?
- ¿Qué planos y diseños firmados me entregas para la licencia?
- ¿Qué garantía me das por escrito, y por cuánto tiempo?
Preguntas de la gente
¿Qué incluyen las casas prefabricadas?
Depende del nivel: un kit trae las piezas; la obra negra, la casa en pie; la terminada, la casa lista para vivir.
Más detalle: qué incluyen las casas prefabricadas
La obra en tu lote (placa, transporte y conexiones) se pregunta aparte, por escrito. Y el IVA también: de 111 precios publicados que vimos el 11 de noviembre de 2026, 85 no dicen si lo incluyen.
Lo que no sabemos
- Cuánto cuesta, con fuente, armar un kit, hacer la placa o llevar la casa a un lote: todavía no tenemos precios publicados de esas partidas.
- La mediana de obra gris y la de kits: todavía no hay muestra suficiente.
- Cómo llama cada constructor a sus niveles: esa tabla sale cuando podamos publicar los nombres de 5 constructores o más.
- Si un nivel trae placa, transporte o conexiones: cambia con cada constructor y hay que preguntarlo.
Fuentes
| Fuente | Qué respalda | Consultada |
|---|---|---|
| Ley 1480 de 2011, artículos 23, 26 y 29 | información clara, precio completo y lo anunciado obliga | 13 de noviembre de 2026 |
| Ley 400 de 1997, artículo 7 | planos de la licencia iguales a los de la obra | 13 de noviembre de 2026 |
| Precios publicados, capturados por Prefabricadas Ya | medianas por m², muestra e IVA | 13 de noviembre de 2026 |
Cómo hicimos esta página
Primero reunimos los hechos de la guía en una hoja, cada uno con su fuente oficial. Cada dato se comprobó en su fuente el día que dice la tabla. Esta guía no nombra constructores.