¿Qué es una casa prefabricada? Tipos, niveles y precios
Revisado el 13 de noviembre de 2026 por el equipo de Prefabricadas Ya
Una casa prefabricada es una casa cuyas partes principales se hacen antes, en una planta o un taller, y se arman en tu lote.
La ley permite estos sistemas si siguen los criterios de diseño del reglamento NSR-10 o tienen autorización previa de una comisión asesora del Gobierno (Ley 400 de 1997, artículo 12).
Se compra por niveles: kit, obra negra, obra gris o terminada.
Norma consultada el 13 de noviembre de 2026.
¿Cómo se hace una casa prefabricada?
Las piezas se fabrican en una planta, viajan en camión y se arman sobre una base de concreto en tu lote.
¿La ley permite las casas prefabricadas?
Sí. La Ley 400 de 1997 permite los sistemas hechos total o parcialmente con piezas prefabricadas, por uno de dos caminos.
- La NSR-10 es el reglamento técnico que adoptó el Decreto 926 de 2010.
- Todos los diseños van firmados por profesionales matriculados, que responden por ellos (Ley 400 de 1997, artículo 6).
¿Qué pide el reglamento según el material?
Depende de qué es la estructura. Solo dos tipos de casa de uno y dos pisos tienen reglas simplificadas: el Título E.
- Mampostería confinada. Muros de ladrillo o bloque amarrados con columnas y vigas de concreto.
- Bahareque encementado. Muros con estructura de guadua o madera, cubiertos con malla y mortero de cemento.
- Diseño estructural. Los cálculos y planos que dicen cómo se sostiene la casa. Los firma un ingeniero, que responde por ellos.
Si tu casa no es de mampostería confinada ni de bahareque encementado, pide su diseño estructural firmado.
¿Qué compras: un kit o una casa terminada?
Se vende por niveles, y cada constructor los define a su manera. Precios publicados vistos el 11 de noviembre de 2026.
| Nivel | Qué es | Mediana por m² |
|---|---|---|
| Kit | Las piezas, sin armar | Sin muestra suficiente (20 precios de 2 constructores) |
| Obra negra | La casa en pie, sin acabados | $875.000 |
| Obra gris | La casa cerrada, sin pisos, baños ni cocina | Sin muestra suficiente (6 precios de 2 constructores) |
| Terminada | Lista para vivir | $2.440.918 |
Estos precios son los que publican los constructores. No incluyen la obra en tu lote (placa, transporte, conexiones).
Mira qué falta en qué incluye el precio.
¿En qué es igual a una casa hecha en obra?
En las reglas: los planos, la licencia y los responsables son los mismos. Cambia dónde se hacen las piezas.
Igual que una casa hecha en obra
- Los planos de la licencia son los mismos de la obra (Ley 400 de 1997, artículo 7).
- Responde quien firma cada diseño (artículo 6).
- En una casa de menos de 2.000 m², también responden quienes tengan el lote y la licencia (artículo 18).
Distinto
- Las piezas se hacen antes, en una planta o taller.
- El precio publicado no trae la obra en tu lote.
- Si no es de mampostería ni bahareque, necesita diseño completo.
¿Qué revisar antes de comprar una?
Cuatro papeles te dicen más que cualquier foto del catálogo. Pídelos por escrito.
- El nivel y la lista. Qué trae el precio y qué no, partida por partida.
- El diseño estructural firmado. Con el nombre y la matrícula de quien lo firma.
- La cotización con fecha. Con el nombre de la empresa, su NIT y hasta cuándo vale.
- El contrato antes de pagar. Con cada pago amarrado a un avance que puedas ver.
Preguntas de la gente
¿Qué es una casa prefabricada?
Es una casa cuyas partes se hacen en una planta y se arman en el lote. La Ley 400 de 1997 (artículo 12) la permite.
Más detalle: qué es una casa prefabricada
La ley pide uno de dos caminos: seguir los criterios de diseño del Título A del reglamento NSR-10 o tener autorización previa de la Comisión Asesora Permanente. Esa autorización no quita las responsabilidades de quien diseña y construye.
Lo que no sabemos
- Cuánto tarda, en promedio, fabricar y armar una casa prefabricada: no hay un plazo con fuente.
- Cuántas casas prefabricadas se construyen al año en Colombia: no encontramos una cifra oficial.
- Si el Decreto 092 de 2011 cambió los numerales del Título E que citamos: no lo revisamos.
- Qué sistemas tienen hoy autorización de la Comisión Asesora Permanente y dónde se consulta.
Fuentes
| Fuente | Qué respalda | Consultada |
|---|---|---|
| Ley 400 de 1997, artículos 6, 7, 12 y 18 | sistemas prefabricados, diseños firmados, planos y responsables | 13 de noviembre de 2026 |
| Decreto 926 de 2010, artículo 1 | adopta el reglamento NSR-10 | 13 de noviembre de 2026 |
| NSR-10, Título E, numeral E.1.1.1 | a qué casas de uno y dos pisos aplica el Título E | 13 de noviembre de 2026 |
| Precios publicados, capturados por Prefabricadas Ya | medianas por m² por nivel | 13 de noviembre de 2026 |
Cómo hicimos esta página
Primero reunimos los hechos de la guía en una hoja, cada uno con su fuente oficial. Cada dato se comprobó en su fuente el día que dice la tabla. Esta guía no nombra constructores.