Qué revisar antes de comprar un lote: lista de 10 puntos
Revisado el 13 de noviembre de 2026 por el equipo de Prefabricadas Ya
Antes de pagar un lote revisa tres papeles: el certificado de tradición (quién figura como titular y qué pesa), la consulta catastral (área y linderos) y el concepto de uso del suelo del municipio.
Si es rural, mira también su tamaño frente a la UAF y los permisos de agua: la licencia en suelo rural los pide cuando te abasteces solo (Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.2.6).
Fuentes oficiales consultadas el 13 de noviembre de 2026.
¿Qué revisar antes de comprar un lote?
Son diez puntos y salen de tres papeles: certificado de tradición, consulta catastral y concepto de uso del suelo.
- 1. Quién figura y qué pesa: el certificado de tradición.
- 2. Área y linderos: el certificado y la consulta catastral.
- 3. Qué uso permite el suelo: el concepto de uso del suelo.
- 4. Agua y pozo séptico: la corporación autónoma regional.
- En el dibujo: tu lote en rojo, el área protegida en verde, la quebrada en azul y la vía en gris.
| N.º | Qué revisas | Dónde | Norma |
|---|---|---|---|
| 1 | Quién figura como titular · Guía | Certificado de tradición | Ley 1579 de 2012, art. 3 |
| 2 | Hipotecas, embargos o falsa tradición · Guía | Anotaciones del certificado | Ley 1579, arts. 8 y 34 |
| 3 | Que el certificado sea de esta semana | Portal de la Superintendencia de Notariado y Registro | Ley 1579, art. 72 |
| 4 | Área y linderos | Certificado y consulta catastral | Ley 1579, arts. 8 y 50 |
| 5 | Número predial | Geovisor del IGAC o gestor catastral propio | IGAC |
| 6 | Qué uso permite el suelo · Guía | Concepto de uso del suelo: planeación o curaduría | Decreto 1077 de 2015, art. 2.2.6.1.3.1 |
| 7 | Tamaño frente a la UAF · Guía | Tabla de UAF de tu zona | Ley 160 de 1994, art. 44 |
| 8 | Licencia para construir · Guía | Curaduría o municipio | Decreto 1077, art. 2.2.6.1.1.1 |
| 9 | Agua para la casa · Guía | Corporación autónoma regional de tu zona | Decreto 1076 de 2015, art. 2.2.3.2.16.13 |
| 10 | Pozo séptico · Guía | Corporación autónoma regional de tu zona | Ley 1955 de 2019, art. 279 |
Dónde se revisa cada punto y qué norma lo pide. Normas consultadas el 13 de noviembre de 2026.
¿Cómo se hace la consulta catastral?
En línea, en el geovisor catastral del IGAC. Varias ciudades y los municipios de Antioquia tienen catastro propio: allá consultas aparte.
Abre el geovisor catastral
Es la «Consulta catastral» del geoportal del IGAC.
Busca el predio
Por número predial de 20 o 30 posiciones, por dirección, por coordenadas o marcando en el mapa.
Compara con el certificado
El área y la forma del terreno deben cuadrar con la descripción del certificado de tradición.
Si necesitas un papel
Pide el certificado catastral nacional en los trámites en línea del IGAC.
El IGAC no tiene los datos de Bogotá, Barranquilla, Cali, Medellín, Armenia, Neiva, Valledupar, Ibagué, Manizales, los municipios de Antioquia y otros.
Ahí consultas en el gestor catastral de tu municipio. El IGAC publica un directorio de gestores catastrales.
Ver la lista del IGAC y su directorio¿Qué es el número predial?
Es el número que identifica el predio en el catastro. El folio de matrícula lo trae, o trae la cédula catastral. Es el número catastral que usan los municipios donde todavía no hay número único predial (Ley 1579 de 2012, artículo 8)..
El IGAC tiene un conversor del número antiguo de 20 posiciones al nuevo de 30, y al revés.
Fuentes: IGAC y Ley 1579 de 2012, artículo 8, consultados el 13 de noviembre de 2026.
¿En qué orden lo reviso?
Del papel más barato al compromiso más grande. Nada de anticipos hasta el paso 6.
Certificado de tradición
Quién figura como titular y qué pesa sobre el lote. Vale $23.000 en línea en 2026.
Consulta catastral
Área, linderos y número predial.
Concepto de uso del suelo
Qué usos permite el plan de ordenamiento en ese predio. Pídelo por escrito.
UAF, si es rural
Si el lote salió de dividir una finca, mira que la división respete la UAF o una excepción.
Agua y pozo séptico
Pregunta a la corporación autónoma regional qué permiso o registro necesitas.
Estudio de títulos
Un abogado revisa la historia del predio antes de la promesa de compraventa.
Licencia, antes del anticipo de la casa
La construcción en suelo rural necesita licencia previa.
¿Qué errores son comunes al comprar un lote?
Casi todos se evitan pidiendo el papel antes de pagar.
- Pagar antes de saber qué uso permite el suelo.
- Tomar el concepto de uso del suelo como un permiso: «no otorga derechos ni obligaciones».
- Comprar un pedazo de finca menor que la UAF sin revisar la excepción (Ley 160 de 1994, artículos 44 y 45).
- Comprar un porcentaje creyendo que es un lote marcado. Es una cuota de un predio común.
- Buscar en el IGAC un predio que está en un catastro propio.
- Usar un certificado viejo: muestra el predio en la fecha y hora en que se pidió.
¿Cuándo necesitas un abogado o la autoridad?
Siempre antes de la promesa de compraventa. Y en estos casos, antes de cualquier pago.
- Abogado: el certificado trae embargo, demanda o falsa tradición.
- Abogado: el lote es una cuota de un predio común o salió de dividir una finca.
- Planeación: no sabes si el suelo permite vivienda.
- Corporación: no hay acueducto ni alcantarillado.
Esto es información general. No reemplaza a un abogado ni a la curaduría.
¿Cómo entra esto en el prechequeo de tu lote?
El prechequeo revisa mapas públicos en el punto de tu lote. El lector del certificado revisa el papel. Ninguno es una licencia.
Preguntas de la gente
¿Cómo saber si el terreno que quiero comprar es legal?
Revisa el certificado de tradición, la consulta catastral y el concepto de uso del suelo. Después, un abogado hace el estudio de títulos.
Más detalle: cómo saber si el terreno que quiero comprar es legal
El certificado dice quién figura como titular y qué pesa sobre el predio (Ley 1579 de 2012, artículos 3 y 67). El concepto de uso del suelo informa qué usos permite el plan de ordenamiento, pero no otorga derechos (Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.3.1). Consultados el 13 de noviembre de 2026.
¿Qué son las escrituras por porcentaje?
Ventas de una cuota de un predio que es de varios dueños en común. Cada dueño puede vender su cuota sin permiso de los otros.
Más detalle: qué son las escrituras por porcentaje
Lo dice el Código Civil, artículo 1868, para las cosas comunes «proindiviso», es decir, sin dividir. Para pedir una licencia, los comuneros pueden ser titulares si se cita a los demás (Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.2.1.5). Consultados el 13 de noviembre de 2026.
¿Cómo consultar el catastro por internet?
En el geovisor catastral del IGAC: buscas por número predial de 20 o 30 posiciones, por dirección, por coordenadas o en el mapa.
Más detalle: cómo consultar el catastro por internet
El IGAC no tiene los datos de Bogotá, Barranquilla, Cali, Medellín, Armenia, Neiva, Valledupar, Ibagué, Manizales, los municipios de Antioquia y otros, porque tienen gestor catastral independiente. Visto el 13 de noviembre de 2026.
¿Cómo ver la cédula catastral?
Sale en el folio de matrícula (el certificado de tradición), junto a la oficina y el municipio (Ley 1579 de 2012, artículo 8).
Más detalle: cómo ver la cédula catastral
Los municipios con número único predial muestran ese número; los demás, la cédula catastral. En el geovisor del IGAC puedes convertir el número antiguo de 20 posiciones al nuevo de 30. Consultado el 13 de noviembre de 2026.
Lo que no sabemos
- Qué es un estudio de títulos según una fuente oficial, y cuánto cuesta: no tenemos cotizaciones con fuente.
- Cuánto vale el certificado catastral nacional del IGAC: su página de trámites no muestra el precio.
- Cómo consulta cada gestor catastral propio: no abrimos sus sitios.
- Qué categoría de suelo tiene tu lote: lo dice el plan de ordenamiento de tu municipio.
Fuentes
Ver las 8 fuentes, con qué respalda cada una y su fecha
| Fuente | Qué respalda | Consultada |
|---|---|---|
| Ley 1579 de 2012 | certificado, titular inscrito y número predial | 13 de noviembre de 2026 |
| IGAC, consulta catastral | cómo se busca un predio | 13 de noviembre de 2026 |
| IGAC, trámites en línea | catastros que no cubre y certificado catastral | 13 de noviembre de 2026 |
| Código Civil, artículo 1868 | venta de cuotas | 13 de noviembre de 2026 |
| Decreto 1077 de 2015 | uso del suelo, licencias y comuneros | 13 de noviembre de 2026 |
| Ley 160 de 1994, artículos 44 y 45 | división por debajo de la UAF | 13 de noviembre de 2026 |
| Decreto 1076 de 2015 | aguas subterráneas | 13 de noviembre de 2026 |
| Ley 1955 de 2019, artículo 279 | pozo séptico de vivienda rural dispersa | 13 de noviembre de 2026 |
Cómo hicimos esta página
Primero reunimos los hechos de la guía en una hoja, cada uno con su fuente oficial. Cada dato se comprobó en su fuente el día que dice la tabla. Esta guía no nombra constructores.